不動産売却査定のポイント【大阪市阿倍野区編】
不動産を売却をしようとするとまずは所有の不動産がいくらで売却できるのか、相場はどれくらいなのか、どうやって売却するのか、色々と調べるかと思います。
一般的に、いくらで売却できるのかを調べる際に不動産会社へ査定依頼をされる方が多いかと思います。
複数の不動産会社へ査定依頼するのがいいのか、ネットでの一括査定で依頼するのがいいのか、悩ましい問題です。
不動産査定の仕方やメリット・デメリットのお伝えできればと思いますので、是非ご覧ください。
目次
まずは知るところから！不動産査定の方法とは？
不動産査定とは、不動産を所有しているオーナー様から依頼のあった不動産会社がその不動産の価値を調べます。
基本的に3つの査定方法を用いて、金額を算出することが多いです。
1.取引事例比較査定
こちらの査定方法は、過去の近隣にて取引があった事例を基に算出する方法です。
主に区分マンションや土地、戸建て等に使われる一番オーソドックスな査定方法となります。
・マンションの場合は、過去に同じマンションで売却が行われていた事例を基に、階数や眺望、陽当たり、室内状況とを比較して金額を出します。
マンションでは同じマンションでの売却事例があることが多く、比較的簡単に算出が可能となっております。
・戸建て、土地の場合は、過去に同じ土地で売却が行われている事例が少ないため、主に近隣での売却事例を基に算出していきます
近隣といえど、周辺環境や築年数、道路環境、室内環境がマンションほど近しいものは少ないため、金額の算出をする際は地縁がないと難しい傾向になります。
【メリット】
・過去に売却したデータから計算するので、相場を反映しているので、精度の高い金額を算出可能です。
【デメリット】
・過去に売却事例がない、もしくは少ない場合、精度の低い査定金額となる場合があります。
・特殊な背景の売却の場合(売主が売り急いでた、不動産会社による買取等)、考慮して算出できないので、低い査定金額となる場合があります。
2.原価査定
こちらの査定方法、築年数による建物の劣化による残存年数と現在の建築費を使った査定方法となります。
主に戸建ての建物部分に使われる査定方法となります。
(例) 建物面積約100㎡／建築後約10年経過 の木造戸建て査定の場合
現在の建築費：約170,100円／㎡
・木造戸建ての残存年数：約22年／残価率：約54.5％
・計算式：100㎡×170,100円×54.5％＝9,270,450円
・建物査定金額は9,270,450円という計算方法となります。
【メリット】
・必要な情報が少なくても算出可能です。
・取引事例比較査定法とは異なり、過去に取引事例がない場所でも査定可能です。
【デメリット】
・リフォームを行ったことのある建物はリフォーム内容がわかる書類がないと金額査定に考慮しにくいです。
・建売住宅や大手ハウスメーカーでも同じ金額での算出となりますので、単価の高いハウスメーカーでは低く出る可能性があります。
3.収益還元査定
こちらの査定方法、将来生み出すであろう収益を計算して行う査定方法となります。
主に収益物件に使われる査定方法となります。
(例) 年間純利益：100万円 還元利回り：10％の収益物件査定の場合
100万円÷10％＝1,000万円
査定金額は1,000万円となります。
【メリット】
・比較的簡単に査定が可能です。
・収益物件の査定は基本的にこの方法で査定されています。
【デメリット】
・将来のリスク(修繕や退去等)が考慮されていないため、正確な利回り計算は出来ない。
基本的に上記3つの査定方法を用いて、不動産査定を行うケースが多いです。
どこに査定依頼をすればいいの？
査定方法がいろんな方法があることがわかったところで、次は実際に査定依頼をする不動産会社の見つけ方のご説明です。
査定依頼の仕方は大きく分けて2パターンあります。
1.ネットでの一括査定サイトを使う
2.不動産会社へ個別で直接依頼する
上記2パターンございます。
1.ネットでの一括査定サイトを使う
【メリット】
・簡単に複数の不動産会社へ査定依頼をすることが可能
・査定の費用は無料
【デメリット】
・複数の不動産会社から連絡が来るため対応が大変(同じ説明を何回もしないといけない)
・依頼を受けた不動産会社は一括査定サイトへ料金が発生している為、営業の電話や訪問がしつこくくる可能性が高い
・売却の依頼を受けたいがために、相場よりも高い金額を提示される(正確な査定金額が出ない場合が多い)
2.不動産会社へ個別で依頼する
【メリット】
・他社との競合がないので、査定金額が正確に算出してくれる
・営業の連絡が比較的少ない(事情を把握してもらいやすい)
【デメリット】
・自分で不動産会社を探さないといけない
・手軽感がなく、金額を知りたいだけなどは少し気まずい
上記のようにそれぞれメリット、デメリットがありますが、
不動産会社へ個別で査定依頼するがおススメです。
理由としては、一括査定サイト経由で不動産会社へ依頼した場合、1件あたり、1万円～3万円ほど不動産会社から一括査定サイトへ料金が発生します。
金額が知りたいだけや売却はまだまだ先といった方でも、頻繁に売却しないかの営業がかかってきます。
売却の依頼も他社との競合となるため、根拠のない高い査定金額を提示して、売却依頼を取ろうとします。
実際の相場とはかけ離れている場合、売却が進まず売れ残り物件として金額を下げていかないといけない結末となります。
また、査定をするだけですと不動産会社は赤字になるため、いかに売却する方向へもっていくかを一括査定サイト経由の不動産会社は考えています。
金額が知りたかっただけの査定依頼であっても、営業の電話が頻繁にかかってくると対応が大変や精神的にしんどさが生まれることでしょう。
不動産会社へ個別で査定依頼の場合は、一括査定サイトのように料金が発生しないので、強引な営業はされにくいです。
査定金額も根拠のある正確な金額を提示してもらえるケースが多く、安心して金額を知ることが可能です。
どの不動産会社へ依頼するのか探さないといけないのがデメリットとしてありますが、ご安心ください！
株式会社アルカスへ査定依頼をかけていただければ、正確な査定金額を根拠に基づいてご説明いたします。
金額が知りたいだけ、最近の相場はどれくらいなどの興味本位や、
郊外の不動産、都心の不動産などの日本全国の不動産の査定も可能です。
正確な不動産の金額をご提示し、売却の際は安心して任せて頂けるような不動産会社を目指しております。
大阪市阿倍野区の不動産査定のポイント！
不動産査定の仕方や不動産査定をどこで依頼するのがいいのかをご説明しました。
所有する不動産が大阪市阿倍野区にある方向けです。
【大阪市阿倍野区とは】
阿倍野区北部には、大阪を代表するターミナル駅「天王寺」駅があり、あべのハルカスやあべのキューズモールなどの大型商業施設が多くあります。
松崎町、文の里や晴明通、相生通、北畠、帝塚山は文教地区として知られ、教育環境にも力が入っているといえます。
阿倍野区北部の「天王寺」駅周辺や幹線道路沿いにはマンションが多く立ち並び、阿倍野区旭町は大阪市が供給した分譲マンションが多くあるのが特徴です。
阿倍野区中部や南部へ行けば、住宅街が並び、閑静で落ち着いた雰囲気があり、北部は活気のある商業地、中部、南部は閑静な住宅街といった、住みわけがあるのが阿倍野区の特徴です。
【近年の相場感】
1.マンションについて
マンションの金額が上がっている傾向にあります。
阿倍野区のみならず、他のエリアでも上がってはいますが、
その背景には、建材費の高騰、土地の高騰による新築マンションの価格上昇が言われています。
新築マンションの価格が上昇すると、それにつられて中古マンションの価格も上昇します。
需要と供給のバランスが不動産の価格にも反映されますが、新築マンションの価格が上昇すると、新築マンションが購入できない方が中古マンションへ流れてくるため、中古マンションの需要が上がります。
中古マンションの供給も足りておらず、これからも価格はじわりと上がっていくのでないかと予想しています。
特に建築年数が浅いマンション(築後10年以内)は特に高く売却できる可能性がございます。
2.土地について
土地の価格も上がりつつあります。
阿倍野区松崎町エリアで、1坪当たり約200万円～300万円ほどで取引されているケースがございます。
阿倍野区阪南町付近の住宅街であれば、1坪あたり120万円～160万円ほどで取引されているケースがございます。
土地の場合、土地の形や道路の幅などが大事になってくるため、相場を知りたい方は、お気軽にご相談ください。
最後に株式会社アルカスの特徴！
株式会社アルカスはお客様に寄り添った売却査定を行っております。
不動産を売却する経験は数多くあることではございません。
どのように金額の査定をするのか、どのように売却していくのか、
かかる費用はいくらなのか、安心して売却できるだろうか、
など初めての不動産売却であれば不安はあるかと思います。
アルカスは、そういった不安をお持ちの方にしっかりとご説明を繰り返し、安心してお取引ができるようにサポート致します。
また、金額が知りたい方や、売却に向けた前向きな打ち合わせをしたい方などのいろいろなご事情がそれぞれあると思いますので、
しっかりとお話を聞き、お客様に合ったご提案を行いますので、お気軽にお問い合わせ下さい。